Mietwohnung im Nachlass - dr-erbrecht: Erbrecht-Anwalt in Bonn, Bormheim bei Alfter

Der oder die Erben treten mit allen Rechten - aber auch Pflichten - in die Fußstapfen des Erblassers. Hatte dieser eine Wohnung gemietet so, so erben der oder die Erben als Erbengemeinschaft diesen Mietvertrag. Meist wird dann die Abwicklung des Mietverhältnisses anstehen, mit Räumung, Schönheitsreparatur…

Muss man mit erheblichen Abwicklungskosten rechnen - und der Nachlass gering, sollte stets die Erbausschlagung geprüft werden.

Allerdings: Bei Tod des Wohnungsmieters treten automatisch Ehegatte, Lebenspartner und Kinder in das Mietverhältnis (Mietvertrag) ein, § 563 BGB. Das gilt vorrangig für den Ehegatten oder dessen Kinder (nicht die Stiefkinder), die zusammen mit dem verstorbenen Ehegatten den Haushalt gemeinsam geführt haben. Soweit diese nicht in das Mietverhältnis eintreten, können andere Familienangehörige oder Lebenspartner eintreten.

Anders als sonst wird der Erbe (jedenfalls zunächst) nicht Mieter. Dann ist er auch (zunächst nicht) zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Haushaltsangehörige haften dann gegenüber dem Vermieter - neben dem Erben - als Gesamtschuldner für Verbindlichkeiten, die bis zum Tod des Mieters entstanden sind. Im Innenverhältnis zwischen den beiden haftet der Erbe allein, soweit keine anderweitige Vereinbarung getroffen wurde.

Haushaltsangehörige müssen das Mietverhältnis allerdings nicht fortsetzen. Das müssen sie dann dem Vermieter innerhalb von einem Monat, beginnend mit der Kenntnis vom Tod des Mieters, mitteilen. Dann müssen diese die Wohnung räumen.

Für Verbindlichkeiten nach dem Tod des Mieters tragen die eintretenden Haushaltsangehörigen (als Mieter) die Kosten.

Soweit Haushaltsangehörige das Mietverhältnis nicht fortsetzen, sind sie nicht zur Zahlung der Miete verpflichtet - selbst wenn sie die Wohnung genutzt haben! Die Kosten trägt dann der Erbe, auch wenn er keinen Nutzen hat. Möglicherweise hat der Erbe dann einen Bereicherungsanspruch wegen ersparter Aufwendungen für eine andere Unterkunft.

Die Mitmieter können das Mietverhältnis innerhalb von einem Monat, beginnend mit der Kenntnis vom Tod des Mieters, außerordentlich kündigen (§ 573d Abs. 2 S. 1, § 575a Abs. 3 S. 1 BGB).

Tritt der Erbe in das Mietverhältnis ein, so kann er - genauso wie der Vermieter - das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist innerhalb eines Monats kündigen.

Der Erbe haftet grundsätzlich für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis. Doch um welche Verbindlichkeiten handelt es hier? Das vorinstanzliche Landgericht Nürnberg ging in seinem Urteil vom 7. Feb. 2012 (Az. 7 S 5446/10) von Nachlasserbenschulden aus, wodurch eine Haftung mit dem Privatvermögen der Miterbin entstanden wäre.

Anders der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 23. Januar 2013 (Az. VIII ZR 68/12):

Eine persönliche Haftung entstehe nicht, weil es sich um eine reine Nachlassverbindlichkeit handele. Aus § 564 S. 1 BGB lasse sich keine persönliche Haftung herleiten.

Trotz der Erbenstellung haftete die Beklagte hier (ausnahmsweise) nicht persönlich, da sie sich erfolgreich auf die Dürftigkeit des Nachlasses berufen konnte.

Sollten dem Vermieter keine Erben bekannt sein, bzw. kann er diese auch nicht beim Nachlassgericht in Erfahrung bringen, kann er die Nachlasspflegschaft beantragen.

Dann würde der Nachlasspfleger das Mietverhältnis abwickeln.

Auch kann sich die Anzeige beim Ordnungsamt empfehlen, damit die Wohnung gesichtet werden kann.

Schließlich ist eine öffentliche Zustellung der Kündigung möglich.